Le Parlement ukrainien est saisi d’un nouveau projet destiné à organiser les services d’intermédiation immobilière et à mieux protéger leurs clients. Enregistré sous le numéro 16145 le 13 octobre, le texte couvre les ventes, achats, locations, prêts à usage et opérations de gestion, ainsi que les immeubles inachevés ou appelés à être construits.

La Verkhovna Rada d’Ukraine l’a indiqué mercredi 14 octobre. La proposition est portée par les députés Ihor Vasyliev, Oleksandr Kachura, Olena Shuliak, Heorhii Mazurashu et Mykhailo Sokolov, tandis que la commission chargée de l’organisation de l’État, des collectivités locales, du développement régional et de l’urbanisme conduira son examen.

Le point de départ est celui d’un marché très sollicité mais dépourvu de cadre sectoriel unifié. Selon l’exposé des motifs, les intermédiaires participeraient à environ 90 % des contrats de vente et de location. Cette importance économique contraste avec la diversité des pratiques, des appellations professionnelles et des niveaux de compétence, qui rend difficile pour le client de savoir précisément qui il engage et quelles garanties lui sont offertes.

Le dispositif créerait deux statuts complémentaires. Le spécialiste de l’immobilier serait une personne physique ayant obtenu une attestation de qualification et inscrite au registre. L’agent immobilier serait l’entité économique accréditée qui fournit les services au client. Cette distinction vise à contrôler à la fois les compétences des professionnels et la capacité juridique ou organisationnelle des entreprises qui les emploient.

Un registre unique des spécialistes et des agents doit rassembler les informations nécessaires à la vérification de leur statut. Il pourrait devenir un outil utile contre les faux professionnels et permettre au public d’effectuer un contrôle avant de transmettre des documents ou de payer une avance. Son efficacité dépendra néanmoins de la qualité des données, de leur mise à jour rapide, de la publicité des sanctions et de garanties solides en matière de cybersécurité.

La relation commerciale devrait être formalisée par un contrat écrit, y compris sous forme électronique. Le mandat confié à l’agent, les modalités du service et la rémunération devraient y figurer. Cette exigence peut réduire les contestations sur les commissions, le partage des honoraires, la représentation simultanée de plusieurs parties et les vérifications promises. Elle sera surtout utile si le client reçoit une information simple avant de s’engager, plutôt qu’une accumulation de clauses standardisées.

La notion de service intermédiaire retenue par le projet englobe l’organisation, le marketing, le conseil et la diffusion d’informations destinées à faciliter une transaction. Elle ne se confond pas avec les missions propres aux notaires, évaluateurs, avocats, architectes, ingénieurs ou professionnels des marchés de capitaux. Certaines opérations concernant les biens publics, les privatisations et les ventes décidées par une juridiction ou une autorité exécutive sont également exclues.

Le choix d’une autorégulation professionnelle instituée par la loi constitue un tournant. Jusqu’à présent, les associations du secteur pouvaient promouvoir des règles déontologiques sans les imposer aux opérateurs extérieurs. Les auteurs souhaitent s’inspirer d’organisations existant dans des professions voisines. Ce modèle peut favoriser des standards communs, mais il devra comporter des contre-pouvoirs afin d’éviter les conflits d’intérêts, les droits d’entrée excessifs ou la protection des acteurs déjà établis.

La formalisation du secteur poursuit aussi un objectif fiscal. Les intermédiaires ont déjà certaines obligations de transmission d’informations relatives aux locations, mais l’exposé des motifs affirme qu’elles sont rarement respectées. L’accréditation et le registre devraient faciliter les contrôles et contribuer à déclarer davantage de revenus. En contrepartie, les petites structures devront supporter de nouvelles tâches administratives, dont le coût pourrait être répercuté sur les clients.

Le volet consacré à la lutte contre le blanchiment d’argent est tout aussi important. Les professionnels intervenant dans certaines transactions immobilières font partie des acteurs soumis au contrôle financier primaire, car l’immobilier peut servir à intégrer ou dissimuler des fonds illicites. Le texte veut rendre ces obligations plus effectives par l’identification des prestataires. La réussite supposera toutefois une supervision réelle, des méthodes d’évaluation des risques et une coopération fluide avec les autorités compétentes.

Les promoteurs rattachent le projet aux engagements de l’Ukraine dans le cadre de l’Ukraine Facility et de son rapprochement avec l’Union européenne. Les travaux préparatoires se sont appuyés sur la norme européenne EN 15733:2009, sur les exigences associées au GAFI et sur des propositions de la Fédération internationale des professions immobilières, FIABCI. Ces références devront encore être traduites en procédures proportionnées et compatibles avec le droit européen.

Le texte tient également compte de la réalité de l’occupation. Il interdit les activités intermédiaires portant sur des biens situés dans les territoires temporairement occupés par l’État agresseur. La publicité, la réception d’un mandat, la préparation d’une opération et l’encaissement d’honoraires seraient notamment visés. Une telle définition limite les possibilités de contournement, mais son application aux plateformes numériques et aux intervenants établis à l’étranger pourrait s’avérer complexe.

Pour justifier l’urgence, les auteurs décrivent plusieurs formes de fraude : cession par une personne dépourvue de droits, fausses informations sur l’état ou l’occupation du logement, remplacement trompeur d’un contrat par un autre, ou promesse volontairement inexécutée. Une qualification obligatoire peut réduire l’anonymat des responsables et faciliter les recours disciplinaires. Elle ne remplacera cependant ni la vérification des titres, ni l’intervention notariale, ni les enquêtes pénales lorsque l’intermédiaire participe lui-même à une escroquerie.

Une pétition électronique déposée en 2025, qui a recueilli 25 999 signatures, réclamait déjà l’enregistrement obligatoire, la certification et une meilleure protection des citoyens. Cette mobilisation illustre la défiance envers les commissions opaques et les services de qualité inégale. Les attentes peuvent toutefois diverger : les consommateurs privilégieront la transparence des prix et l’indemnisation, tandis que les professionnels examineront les examens, les cotisations et les règles transitoires.

L’exposé des motifs assure que l’adoption n’exigera pas de crédits du budget de l’État et qu’elle augmentera à terme les recettes publiques. La création d’un registre sécurisé, l’organisation des qualifications et le traitement des procédures disciplinaires auront pourtant un coût qu’il faudra répartir. Le texte n’en est qu’au début de son parcours parlementaire. Son effet réel dépendra du compromis final entre contrôle, concurrence et accessibilité de la profession.