La Rada Suprema ha recibido un proyecto destinado a establecer por primera vez un marco integral para los servicios de intermediación inmobiliaria en Ucrania. La iniciativa número 16145, registrada el 13 de octubre, abarcaría operaciones de compraventa, arrendamiento, préstamo de uso y gestión, así como servicios vinculados a inmuebles en construcción o que existirán en el futuro.

La Rada Suprema de Ucrania lo informó el miércoles 14 de octubre. El texto fue promovido por los diputados Ihor Vasyliev, Oleksandr Kachura, Olena Shuliak, Heorhii Mazurashu y Mykhailo Sokolov, y tendrá como comisión principal la encargada de organización del poder estatal, gobierno local, desarrollo regional y urbanismo.

El diagnóstico de los autores parte de una paradoja: los intermediarios intervienen, según la memoria explicativa, en cerca del 90% de los contratos de venta y alquiler, pero la actividad carece de una ley especializada que unifique sus reglas. Esa ausencia ha permitido que convivan empresas estructuradas, profesionales adscritos a asociaciones voluntarias y operadores informales sin criterios comunes de capacitación, publicidad o responsabilidad frente al consumidor.

El proyecto intenta ordenar incluso el vocabulario de un sector donde se usan indistintamente términos equivalentes a agente, corredor, bróker o intermediario. Propone reservar la condición de especialista inmobiliario a la persona física que obtenga un certificado de cualificación y figure en un registro. La categoría de agente inmobiliario correspondería, en cambio, al empresario o sociedad que supere un procedimiento de acreditación.

Ambas categorías quedarían incorporadas a un Registro Único de Especialistas y Agentes Inmobiliarios. La base permitiría comprobar si una persona está habilitada antes de contratarla y conocer la situación del proveedor de servicios. Para que sea una protección efectiva, y no solo una lista administrativa, deberán precisarse la información pública disponible, el sistema de actualización, los posibles antecedentes disciplinarios y las garantías aplicables a los datos personales.

Otro cambio relevante sería la exigencia de un contrato escrito o electrónico. El documento deberá reflejar el encargo, las condiciones del servicio y la remuneración. Esa obligación puede aportar claridad en cuestiones que suelen generar conflictos: quién contrató al intermediario, si puede representar a las dos partes, cuándo se devenga la comisión, qué gastos adicionales existen y hasta dónde llega su deber de verificar datos sobre el inmueble.

La definición de intermediación es deliberadamente amplia e incluye apoyo organizativo, publicitario, informativo y consultivo para facilitar una operación. No sustituye, sin embargo, las funciones profesionales de notarios, tasadores, abogados, arquitectos, ingenieros ni operadores de los mercados de capitales. Tampoco regiría determinadas operaciones de bienes estatales o municipales, procesos de privatización y ventas ejecutadas por decisión judicial o administrativa.

Uno de los pilares institucionales será el autogobierno profesional reconocido por ley. Hasta ahora, las asociaciones del sector podían promover códigos éticos únicamente entre quienes aceptaban someterse a ellos. El nuevo modelo pretende dotar a la profesión de normas comunes y mecanismos de responsabilidad. El reto será impedir que ese sistema derive en barreras artificiales, cuotas desproporcionadas o decisiones corporativas que reduzcan la competencia.

La propuesta no se limita a la calidad del servicio. También busca sacar de la economía sumergida ingresos y operaciones que actualmente escapan al control fiscal. Aunque los intermediarios ya tienen determinadas obligaciones tributarias y de comunicación sobre arrendamientos, los promotores sostienen que su cumplimiento es escaso. Un mercado acreditado facilitaría la supervisión, pero elevaría las exigencias documentales y de organización para autónomos y pequeñas agencias.

El control del blanqueo de capitales constituye otra razón central. Los prestadores de servicios inmobiliarios pueden actuar como sujetos de supervisión financiera primaria, dado que los inmuebles permiten movilizar o conservar grandes cantidades de valor. El proyecto pretende hacer identificables a esos operadores y reforzar la debida diligencia sobre clientes y operaciones. La eficacia dependerá de la coordinación con las autoridades, de criterios de riesgo comprensibles y de sanciones que sean aplicables en la práctica.

Los autores relacionan la reforma con la iniciativa Ukraine Facility y con las condiciones del proceso de adhesión a la Unión Europea. Durante la preparación se tomaron como referencias el estándar europeo EN 15733:2009, recomendaciones vinculadas al Grupo de Acción Financiera y propuestas de la federación internacional FIABCI. La revisión parlamentaria deberá determinar qué elementos requieren adaptación al contexto ucraniano y cuáles responden de manera concreta al acervo comunitario.

La guerra también está presente en el articulado. La actividad de intermediación quedaría prohibida en los territorios temporalmente ocupados y la restricción alcanzaría la publicidad, la recepción de encargos, la preparación de operaciones y el cobro de honorarios por inmuebles situados allí. La amplitud de la norma busca evitar fórmulas indirectas, aunque su aplicación exigirá distinguir entre intermediación prohibida y actuaciones legítimas de propietarios que intentan documentar o defender sus derechos.

La memoria enumera fraudes como la venta por personas sin facultades, la ocultación del estado o la situación jurídica del inmueble, el engaño sobre la clase de contrato y la apropiación de derechos mediante promesas que nunca se pensaba cumplir. La certificación puede reducir el anonimato y facilitar reclamaciones, pero no elimina por sí sola esos riesgos. Seguirán siendo esenciales los registros de propiedad fiables, la intervención notarial, la persecución penal y mecanismos reales de indemnización.

El impulso social de la reforma quedó reflejado en una petición electrónica de 2025 que reunió 25.999 firmas para exigir registro obligatorio, certificación y protección de los ciudadanos. Las demandas de transparencia pueden coincidir con los intereses de los profesionales formales, pero no siempre coincidirán las soluciones: los usuarios buscarán comisiones claras y vías rápidas de reclamación, mientras que el sector debatirá costes, formación, plazos de transición y reconocimiento de la experiencia previa.

La memoria afirma que la ley no necesitará fondos del presupuesto estatal y que la formalización aumentará los ingresos públicos. Esa previsión deberá contrastarse con los costes de construir y proteger el registro, organizar evaluaciones, tramitar acreditaciones y mantener la disciplina profesional. El proyecto aún puede ser modificado por las numerosas comisiones implicadas; su éxito dependerá de que eleve la seguridad sin convertir el acceso a la actividad en un procedimiento caro, cerrado o excesivamente burocrático.