У Верховній Раді зареєстровано законопроєкт №16145, покликаний уперше комплексно врегулювати надання посередницьких і консультаційних послуг під час купівлі, продажу, оренди, позички та управління нерухомістю. Документ має встановити єдині правила для фахівців, агентств і клієнтів та охопити не лише готові об’єкти, а й незавершене будівництво і майбутню нерухомість.

Про реєстрацію ініціативи у середу, 14 жовтня, повідомляє Верховна Рада України. Законопроєкт внесли народні депутати Ігор Васильєв, Олександр Качура, Олена Шуляк, Георгій Мазурашу та Михайло Соколов, а головним визначено парламентський комітет з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Автори виходять із того, що посередники беруть участь приблизно у 90% договорів купівлі-продажу та оренди нерухомості, однак спеціального закону для цієї сфери досі немає. Ринок фактично поєднує легальні агентства, незалежних консультантів, учасників професійних об’єднань і неформальних маклерів, тоді як стандарти договорів, перевірки інформації та відповідальності суттєво відрізняються.

Законопроєкт пропонує розмежувати статус фахівця з нерухомості та агента з нерухомості. Фахівцем вважатиметься фізична особа, яка здобула кваліфікаційне свідоцтво і внесена до спеціального реєстру, тоді як агентом буде акредитований суб’єкт господарювання. Отже, професійна компетентність конкретної людини та право компанії або підприємця надавати послуги мають підтверджуватися окремо.

Центральним елементом системи стане Єдиний реєстр фахівців з нерухомості та агентів. Він має накопичувати та відображати дані про кваліфікованих спеціалістів і акредитованих постачальників послуг. Для клієнта такий інструмент потенційно дасть змогу перевірити статус посередника до сплати авансу чи передачі документів, хоча практична цінність реєстру залежатиме від відкритості даних, швидкості їх оновлення та захисту персональної інформації.

Надання послуг передбачається на підставі письмового або електронного договору. У ньому сторони мають зафіксувати завдання агента, умови роботи та оплату. Це може зменшити кількість суперечок щодо того, хто замовив послугу, за що стягується комісія, чи гарантував посередник результат і які перевірки він зобов’язувався провести. Водночас остаточна ефективність нововведення залежатиме від того, наскільки чітко закон та підзаконні акти визначать істотні умови договору і правила розкриття винагороди.

Проєкт охоплює організаційні, маркетингові, інформаційні та консультаційні дії, спрямовані на сприяння операціям із нерухомістю. Водночас із його сфери вилучено фінансові послуги, професійну діяльність на ринках капіталу, а також роботу нотаріусів, оцінювачів, архітекторів, інженерів і адвокатів у межах їхніх окремих професій. Не поширюватимуться запропоновані правила і на низку операцій із державним та комунальним майном, приватизацію та продаж за рішеннями судів або органів виконавчої влади.

Окремий блок стосується професійного самоврядування. Розробники пропонують перейти від добровільного громадського регулювання до законодавчо закріпленої моделі, подібної до механізмів у сфері адвокатури, аудиту чи нотаріату. Прихильники такого підходу вбачають у ньому можливість установити спільні етичні та кваліфікаційні стандарти. Критики можуть порушити питання про концентрацію повноважень, вартість входу до професії та ризик перетворення самоврядної структури на закритий професійний клуб.

Значна частина обґрунтування присвячена детінізації та фінансовому моніторингу. Посередники вже мають окремі податкові обов’язки щодо договорів оренди та належать до суб’єктів первинного фінансового моніторингу, однак автори стверджують, що ці вимоги часто не виконуються. Акредитація, ідентифікований статус учасника ринку та реєстр повинні полегшити контроль, але одночасно збільшать обсяг перевірок клієнтів, документування операцій і внутрішніх процедур для бізнесу.

Ініціатива також прямо пов’язана з євроінтеграційними зобов’язаннями України, програмою Ukraine Facility та рекомендаціями у сфері протидії відмиванню коштів. Під час підготовки враховували європейський стандарт EN 15733:2009 і пропозиції Міжнародної федерації нерухомості FIABCI. Водночас саме посилання на європейський досвід не гарантує сумісності всіх норм із правом ЄС: це оцінюватимуть профільні органи та парламентський комітет з питань європейської інтеграції.

Проєкт забороняє посередницьку діяльність щодо нерухомості на тимчасово окупованих територіях. До заборонених дій віднесено не лише фізичну присутність офісу, а й рекламу, прийняття замовлень, супровід операцій та отримання винагороди щодо розташованих там об’єктів. Такий широкий підхід має перекрити дистанційні схеми, проте під час розгляду документа важливими будуть питання доказування, юрисдикції та захисту добросовісних власників.

Автори пояснюють необхідність реформи поширенням шахрайства: продажем майна особами без належних повноважень, приховуванням характеристик об’єкта, підміною виду договору та заволодінням правами без наміру виконувати зобов’язання. Водночас професійний статус посередника сам по собі не усуне всі ризики. Захист залежатиме також від доступу до державних реєстрів, взаємодії з нотаріусами, дієвих дисциплінарних процедур, страхування відповідальності та реальної можливості клієнта домогтися відшкодування.

Пояснювальна записка стверджує, що реалізація не потребуватиме коштів державного бюджету й водночас має збільшити податкові надходження. Проте створення реєстру, акредитаційних і кваліфікаційних процедур потребуватиме організаційної інфраструктури, тому під час парламентської роботи очікувано постануть питання про джерела її фінансування, розмір внесків та недопущення надмірного навантаження на малий бізнес.

Законопроєкт лише розпочинає парламентський шлях і може істотно змінитися після висновків численних комітетів, антикорупційної та правової експертизи й консультацій із ринком. Його результат залежатиме від балансу між захистом клієнтів і відкритим доступом до професії. Якщо процедури будуть прозорими та пропорційними, реформа здатна підвищити довіру до посередників; якщо ж регулювання стане дорогим і бюрократичним, частина учасників ризикує залишитися в тіні.