Mit dem Gesetzentwurf Nr. 16145 unternimmt das ukrainische Parlament einen neuen Anlauf, die Vermittlung von Immobiliengeschäften umfassend zu ordnen. Erfasst werden sollen Dienstleistungen bei Kauf, Verkauf, Miete, unentgeltlicher Gebrauchsüberlassung und Verwaltung von Immobilien. Die Regelungen beziehen auch unfertige Bauvorhaben und künftig entstehende Objekte ein.

Darüber informiert die Werchowna Rada der Ukraine am Mittwoch, 14. Oktober. Eingebracht wurde die am 13. Oktober registrierte Vorlage von den Abgeordneten Ihor Wassyljew, Oleksandr Katschura, Olena Schuljak, Heorhij Masuraschu und Mychajlo Sokolow; federführend ist der Ausschuss für Staatsorganisation, kommunale Selbstverwaltung, Regionalentwicklung und Städtebau.

Nach Darstellung der Initiatoren werden Vermittler bei rund 90 Prozent der Kauf- und Mietverträge eingesetzt. Trotzdem gibt es bislang kein geschlossenes Spezialgesetz für diese Tätigkeit. Neben etablierten Unternehmen arbeiten Einzelpersonen und informelle Vermittler unter unterschiedlichen Berufsbezeichnungen, wobei Leistungsumfang, Vergütung, Qualifikation und Haftung für Kunden häufig nur schwer vergleichbar sind.

Der Entwurf trennt zwischen dem persönlichen Berufsstatus und der Zulassung des anbietenden Unternehmens. Ein Immobilienfachmann soll eine Qualifikation nachweisen und in ein Register aufgenommen werden. Als Immobilienagent gilt dagegen ein akkreditiertes Unternehmen oder ein entsprechend tätiger Unternehmer. Dadurch sollen sowohl die Fähigkeiten der handelnden Person als auch die organisatorische Berechtigung des Dienstleisters überprüfbar werden.

Herzstück der Infrastruktur wäre ein einheitliches Register für Immobilienfachleute und Immobilienagenten. Interessenten könnten vor Vertragsabschluss feststellen, ob ihr Gegenüber die vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt. Entscheidend wird sein, ob das Register leicht zugänglich und aktuell ist und ob es auch Unterbrechungen, Sanktionen oder den Verlust einer Berechtigung verlässlich abbildet. Gleichzeitig müssen sensible personenbezogene und geschäftliche Daten geschützt werden.

Vermittlungsleistungen dürften grundsätzlich nur auf Grundlage eines schriftlichen oder elektronischen Vertrags erbracht werden. Darin sollen Auftrag, Bedingungen und Vergütung festgehalten sein. Für Verbraucher könnte dies mehr Klarheit darüber schaffen, wann eine Provision entsteht, welche Prüfungen geschuldet sind und ob ein Vermittler zugleich für mehrere Seiten tätig wird. Ohne präzise Informationspflichten besteht allerdings die Gefahr, dass umfangreiche Standardverträge neue Intransparenz erzeugen.

Der sachliche Anwendungsbereich ist breit und umfasst organisatorische, werbliche, beratende und informative Unterstützung. Die eigenständigen Tätigkeiten von Notaren, Gutachtern, Rechtsanwälten, Architekten, Ingenieuren und Kapitalmarktfachleuten bleiben davon getrennt. Ausgenommen sind zudem bestimmte Vorgänge mit staatlichem oder kommunalem Eigentum, Privatisierungen und Veräußerungen aufgrund gerichtlicher oder behördlicher Entscheidungen.

Besondere Bedeutung hat die geplante berufliche Selbstverwaltung. Bislang beruht die Branchenkontrolle vor allem auf freiwilligen Verbänden, deren ethische Regeln nur ihre Mitglieder binden. Künftig soll eine gesetzlich verankerte Struktur gemeinsame Standards und Verantwortlichkeit sichern. Befürworter erwarten davon mehr Professionalität; Kritiker dürften prüfen, ob Aufnahmegebühren, Prüfungsverfahren oder korporative Entscheidungen den Marktzugang unverhältnismäßig beschränken könnten.

Ein weiteres Ziel ist die Eindämmung der Schattenwirtschaft. Zwar bestehen bereits steuerliche Meldepflichten für bestimmte vermittelte Mietverträge, doch werden sie nach Einschätzung der Verfasser häufig nicht eingehalten. Ein namentlich und organisatorisch erfasster Berufsstand ließe sich leichter kontrollieren. Für kleinere Anbieter bedeutet dies zugleich zusätzliche Kosten für Dokumentation, interne Abläufe, Weiterbildung und möglicherweise technische Systeme.

Eng damit verbunden ist die Geldwäscheprävention. Immobiliengeschäfte gelten wegen ihrer hohen Werte und komplexen Eigentumsstrukturen international als Risikobereich. Die Vorlage soll die Voraussetzungen dafür verbessern, dass Vermittler ihre Pflichten zur Kundenidentifizierung, Risikobewertung und Meldung verdächtiger Vorgänge tatsächlich erfüllen. Dafür braucht es neben Rechtsnormen verständliche Leitlinien, Aufsichtskapazitäten und eine klare Abgrenzung zwischen gewöhnlichen Auffälligkeiten und meldepflichtigen Risiken.

Die Reform wird ausdrücklich mit der EU-Annäherung, der Ukraine Facility und internationalen Standards begründet. In die Vorbereitung flossen nach Angaben der Autoren der europäische Standard EN 15733:2009 sowie Empfehlungen aus dem Umfeld von FATF, MONEYVAL und dem internationalen Immobilienverband FIABCI ein. Ob die konkrete institutionelle Ausgestaltung tatsächlich mit dem EU-Recht vereinbar und verhältnismäßig ist, muss im weiteren Gesetzgebungsverfahren geprüft werden.

Wegen des Krieges enthält der Entwurf ein umfassendes Verbot von Vermittlungsleistungen in Bezug auf Immobilien in vorübergehend besetzten Gebieten. Untersagt wären unter anderem Werbung, die Entgegennahme von Aufträgen, die Vorbereitung von Geschäften und der Bezug einer Vergütung. Das Verbot soll auch indirekte oder digitale Konstruktionen erfassen. In der Praxis könnten jedoch schwierige Nachweisfragen entstehen, insbesondere bei Online-Angeboten und grenzüberschreitenden Kontakten.

Als typische Gefahren für Kunden nennen die Erläuterungen Verkäufe durch nicht berechtigte Personen, falsche Angaben über Zustand oder Rechtslage eines Objekts und die gezielte Verwendung eines anderen Vertragstyps als des vom Betroffenen erwarteten. Qualifikation und Akkreditierung können die Verantwortlichen leichter identifizierbar machen. Vollständigen Schutz bieten sie nicht: Benötigt werden weiterhin zuverlässige Register, notarielle Kontrolle, wirksame Strafverfolgung und realistische Ansprüche auf Schadenersatz.

Politischen Druck erzeugte auch eine elektronische Petition aus dem Jahr 2025, die 25.999 Unterstützer für Registrierung, Zertifizierung und stärkeren Bürgerschutz gewann. Die breite Zustimmung zeigt Unzufriedenheit mit intransparenten Provisionen und schwankender Qualität. Bei der Umsetzung müssen jedoch die Interessen von Mietern, Käufern, Eigentümern, Einzelvermittlern und großen Agenturen austariert werden, die von den neuen Pflichten sehr unterschiedlich betroffen sein können.

Laut Begründung soll die Reform ohne zusätzliche Mittel aus dem Staatshaushalt auskommen und durch Formalisierung höhere Einnahmen bringen. Ein Register, Prüfungen, Akkreditierung und Disziplinarverfahren verursachen allerdings laufende Kosten, deren Finanzierung noch politisch relevant werden dürfte. Da der Entwurf erst am Anfang der parlamentarischen Beratung steht, sind Änderungen zu erwarten. Entscheidend wird sein, ob transparente Standards Vertrauen schaffen, ohne eine neue bürokratische Eintrittsschranke zu errichten.